| LifeDesign Produce | ライフデザイン･プロデュース | 不動産 | 吹田 | 高槻 | 茨木 | リフォーム| 建替え| ４５万円 |
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| 地積（土地の面積）を把握する：登記簿面積と実測面積の確認 |
建替えや新築、増改築の工事の際には、建築基準法に定められている建ぺい率や容積率、日影規制に関する斜線制限などの規制の範囲内で計画を立てなければいけません。
ご自分の土地の大きさは、以外と把握されていない人が多く、建替えを予定して進めていくうちに、希望した間取りが出来ない状況をよく見かけます。最近、新築した住宅には、地積測量図が当然のようにつきますが、昔の家には、測量図がないということもよくあります。
建築の際は、登記簿に記載された面積ではなく、測量図に記載された面積を基準とした実測面積が重要となります。実測面積が２０坪あっても前面道路の影響でさらに土地が狭くなることもあるので、法務局で測量図の確認と市役所等で前面道路の確認が必要です。 |
| 地積（土地の面積）を把握する：登記簿面積と実測面積の確認 |
建替えや新築、増改築の工事の際には、建築基準法に定められている建ぺい率や容積率、日影規制に関する斜線制限などの規制の範囲内で計画を立てなければいけません。
ご自分の土地の大きさは、以外と把握されていない人が多く、建替えを予定して進めていくうちに、希望した間取りが出来ない状況をよく見かけます。最近、新築した住宅には、地積測量図が当然のようにつきますが、昔の家には、測量図がないということもよくあります。
建築の際は、登記簿に記載された面積ではなく、測量図に記載された面積を基準とした実測面積が重要となります。実測面積が２０坪あっても前面道路の影響でさらに土地が狭くなることもあるので、法務局で測量図の確認と市役所等で前面道路の確認が必要です。 |
| 境界の確定 |
境界には、大きく分けて二つの意味があります。
ひとつは、１筆の土地と１筆の土地（土地は、１個２個ではなく、１筆２筆と数えます。）の境目のことを言います。地番（土地にあてがわれる番号、住居表示ではありません。）の境目のことです。これを「公法上の境界」といいます。
もうひとつは、「私法上の境界」です。前者が国が決めるものであってこれは、土地を所有する者同志が取り決める境界です。通常は、どちらも一致しているのですが、時効取得などによって公法上の境界と私法上の境界がいっちしない場合があります。
裁判などでもめるケースは、私法上の境界に関することが多いようです。
境界を確定するときは、公法上の境界を基準にし、当事者同士がお互い確認する意味で「筆界確認書」を作成しておくことが、トラブルを防止になるでしょう。 |
| 用途地域：建ぺい率・容積率の他、建築できるものなどを確認、斜線制限等 |
新築・建替え・リフォームをする場合、必ず建築基準法を遵守しなければなりません。対象地の用途地域によって、住宅を建てることが出来なかったり、お店をすることや自動車工場が出来なかったりすることもあります。
また、その土地が文化財保護法により歴史的価値のあるものが、埋まっている可能性があるかもしれないということで、「埋蔵文化財包蔵地」に指定されていたりすると、工事をする前に調査をしなければいけない場合などがあります。
建物の大きさは、その土地の大きさと用途地域、前面道路などによって制限されます。同じ２０坪の土地でも延床面積６０坪の建物を建てられる土地もあれば、３２坪までしか建てられない土地もあります
。
また、敷地の一部が都市計画道路に指定されている場合には、建築物の高さや階数、構造などの制限がかかることもあります。
北側斜線・隣地斜線・道路斜線などの日影に関する制限などにより建物の高さが制限されたりもします。
これらを調べるには、市役所の建築指導課に行くことをお勧めします。
※ 包蔵地に関する問合せは、市の教育委員会です。
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| 前面道路の内容：建築基準法上の道路であるかどうか。セットバック他 |
敷地の前の道路が広いアスファルト道路であっても、建築基準法上の道路で無い場合は、
建築することができません。（増改築もできません。）
前面道路が、4ｍ未満の道路である場合、道路の中心線から2ｍの位置まで、敷地を削られ、
道路としてみなされる場合があります。これをセットバックといいます。その後退した部分は、
道路であるので所有者であっても建築することができず、その部分の面積を除外した面積を
基準とした建築計画をたてなければいけません。
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| 埋設物 |
ここでご説明する埋設物とは、前項で、ご説明した包蔵地に指定された土地から出る歴史的
価値のあるもの以外のものです。
戦前や戦後すぐに建築された建物などでは、下水施設がまだ完備されていなかったため、排
水施設を共有して利用していました。その為、隣地や裏の家からの排水が自分の敷地内を通
っている可能性などもあります。
また、新しい土地を購入して建築する場合などは、それまで建
っていた建物の用途や構造など注意をしておく必要があります。解体時に基礎を残したまま表
面上は、更地になっていたり、汚染物などが残留していることもあるので事前の確認が大切で
す。
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| 越境物 |
普段の生活に支障が無いため、気にしていないものでも建替えの際には、注意が必要なもの
に越境物があります。隣とつながった家（いわゆる連棟の家）などは、雨どいを共有していたり
、お互いの雨どいが越境しあったりしていることもあります。
また以外と見逃しやすいものに、電話線やケーブルテレビの線なども空中で敷地を越境していることもあります。
その他、レンジフードや雨どいのマス、植物や木などにも注意が必要でしょう。
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